Le proteste per il caro-vita stanno infiammando le città di mezza Europa, e nelle grandi città su questo fronte il “tema dei temi” è quello degli affitti. Ma come si sta in provincia? E, in generale, quanto costa abitare (in locazione o in proprietà) in Bergamasca se si sceglie di stare in provincia? La risposta non è intuitiva, perché come spesso capita anche il mercato immobiliare della Bassa viaggia a due velocità.
Affitti alle stelle nella Bassa
Da una parte i centri particolarmente serviti – da scuole, collegamenti e infrastrutture – e dall’altra un lungo elenco di centri sempre più isolati economicamente e territorialmente. Eppure, nemmeno il classico binomio che lega i servizi ai prezzi alti è esaustivo. Anche l’invasione delle logistiche che negli scorsi anni ha colpito in particolare la Bassa orientale ha portato una certa fame di case per i nuovi addetti, che necessariamente porta anche a lievitare locazioni e compravendite. Per farsi un’idea del fenomeno, in questa tabella abbiamo raccolto le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il più immediato e attendibile database che misura – sulla base delle reali transazioni immobiliari e dei contratti registrati – i prezzi di affitti e compravendite. Per rendere omogenea l’analisi sono state considerate le abitazioni “civili” in stato conservativo normale (e quindi non di recentissima fabbricazione), calcolando per ciascuna zona il valore medio tra la quotazione minima e quella massima.
Senza troppe sorprese, è Treviglio il centro più costoso sul fronte degli affitti. Nel centro storico si arriva a 8,50 euro al metro al mese (media tra il minimo e il massimo della forbice disponibile) per il nostro appartamento “tipo”. Appena meno sulla circonvallazione interna (7,50 euro), e sui viali attorno alla circonvallazione esterna. Bisogna spostarsi nella zona Nord per scendere a 6 euro al metro. Per restare ad un appartamento centrale, si collocano in alto nella classifica Boltiere e Pontirolo Nuovo (6,50 euro). La gran parte dei Comuni viaggia attorno ai 6 euro, mentre scivolano in fondo dalle ultime rilevazioni Fontanella, Cavernago, Cividate, Cortenuova, Pognano e Spirano.
Acquistare
Anche se si vuole comprare Treviglio resta la soluzione più cara (e ricercata), con prezzi che vanno dai 1900 euro al metro come media delle zone centrali attorno alle due circonvallazioni, a 1700 euro circa per il centro storico. Di nuovo, si collocano in alto nella classifica sia Boltiere che Verdello (oltre i 1400 euro al metro) e poi parimerito Romano e Caravaggio, e subito dopo Cologno al Serio e Martinengo, i centri più grossi della Bassa orientale. Bisogna scendere parecchi nella classifica per incontrare Antegnate e Torre Pallavicina (925-935 euro), con valori in deciso aumento rispetto a soltanto pochi anni fa. Idem per Cividate (845). Mentre in fondo alla classifica dei Comuni più economici si trovano Castel Rozzone, Calvenzano, Pagazzano, Covo, Morengo, Lurano, Cortenuova, Pumenengo e Isso, questi ultimi due addirittura con prezzi medi attorno ai 755 euro.
Il mercato del nuovo
Di tutt’altre cifre si parla invece se al posto di un appartamento in buono stato si cerca una fresca ristrutturazione. Affitti e compravendite inevitabilmente aumentano, ma anche l’offerta si riduce di molto. L’OMI intercetta una media di 2375 euro al metro per le zone centrali di Treviglio, di 1650 per la zona centrale di Martinengo, e segnala altri due Comuni: Fara e Canonica d’Adda. A Romano, complici le dimensioni del centro, siamo attorno ai 1750 euro.
A Bergamo
Un capitolo a parte lo merita il capoluogo. Il primato spetta a Città Alta e Colli, dove le abitazioni civili in condizioni normali presentano quotazioni comprese tra 3.100 e 4.300 euro al metro quadrato. Il valore centrale raggiunge così 3.700 euro, il più elevato dell’intero campione. Significa che un appartamento di 90 metri quadrati avrebbe un valore teorico di 333mila euro, con una forbice compresa tra 279mila e 387mila euro. Anche le abitazioni di tipo economico raggiungono quotazioni importanti, comprese tra 2.200 e 3.300 euro al metro quadrato. Nella zona Colli-San Vigilio il valore centrale delle abitazioni civili si attesta invece a 2.850 euro, con un intervallo tra 2.300 e 3.400. Per 90 metri quadrati significa un valore indicativo di 256.500 euro. Elevate anche le quotazioni della restante parte del territorio comunale classificata come Parco dei Colli, dove il valore centrale raggiunge 2.650 euro al metro quadrato.
Il Centro
Scendendo verso il centro cittadino, le quotazioni rimangono sostenute ma cambiano sensibilmente in base alla zona e alle condizioni dell’immobile. Nel centro di pregio le abitazioni civili in stato normale presentano un valore centrale di 2.375 euro al metro quadrato, che sale a 3.050 euro per quelle in condizioni ottime. Un appartamento di 90 metri quadrati passa così da un valore teorico di 213.750 euro a 274.500 euro. Nell’area centrale di via Verdi, via dei Partigiani e via Tasso il valore centrale delle abitazioni civili normali è di 2.350 euro al metro quadrato, mentre gli immobili in condizioni ottime raggiungono 3.050 euro. Più contenute le quotazioni nella zona di viale Papa Giovanni XXIII e via Paleocapa, dove il valore centrale scende a 2.025 euro. In questo caso un appartamento di 90 metri quadrati corrisponde a un valore indicativo di 182.250 euro. Anche all’interno del centro, dunque, la scelta della zona e lo stato dell’abitazione possono modificare il budget necessario di diverse decine di migliaia di euro.
Santa Lucia, Valtesse e Redona
Tra i quartieri residenziali emergono situazioni differenziate. Nell’area Piscine, Vecchio Ospedale e Santa Lucia il valore centrale delle abitazioni civili normali raggiunge 2.025 euro al metro quadrato, pari a 182.250 euro per un appartamento di 90 metri quadrati. A Valtesse il valore centrale è di 2.000 euro, ma sale fino a 3.150 euro per gli immobili classificati in condizioni ottime. È uno degli scarti più significativi tra le due categorie: su 90 metri quadrati la differenza teorica raggiunge 103.500 euro. A Redona le abitazioni civili normali presentano un valore centrale di 1.825 euro, che sale a 2.150 euro per quelle in condizioni ottime. A Monterosso si passa invece da 1.700 a 1.900 euro. Nella zona dell’ospedale Papa Giovanni XXIII, Villaggio degli Sposi e via Moroni il valore centrale delle abitazioni civili normali raggiunge 1.975 euro al metro quadrato.
Le zone più accessibili
Spostandosi verso i quartieri con quotazioni più contenute, il panorama cambia sensibilmente. A Colognola e Grumellina infine le abitazioni civili in condizioni normali presentano valori compresi tra 1.400 e 1.800 euro al metro quadrato.