I prezzi delle case nella Bassa: Treviglio la più cara, ma ecco dove crollano

Scendono i prezzi degli appartamenti nei centri storici, mentre aumentano quelli nelle zone residenziali più esterne, dopo il Covid. Sembra essere questo il trend in corso nei primi anni post-pandemici, sul fronte del mercato immobiliare a Treviglio e nella Bassa. Con il capoluogo della Geradadda che si conferma essere, ovviamente, il Comune più caro della zona quanto a costo "del mattone", seguito da Caravaggio e da Romano.  Nella Calciana invece i prezzi crollano rispetto alla città anche di due terzi.

I prezzi delle case nel 2022 nella Bassa

È quanto emerge chiaramente dai dati pubblicati dall’Agenzia delle entrate, che semestralmente aggiorna un enorme database contenente i "prezzi medi" delle compravendite registrate in ciascuna area. È l’Osservatorio del Mercato immobiliare, un servizio del Fisco che Comune per Comune, e zona per zona, analizza ed elabora i dati relativi alle vendite reali registrate nel corso di ogni semestre, oppure - per i Comuni più piccoli - effettua una stima del valore medio degli immobili, su base statistica. Il risultato è un’enorme tabella che per ogni zona indica (mediamente, bene specificarlo) un range entro il quale ci si aspetta di trovare con più probabilità il vero prezzo «di mercato» al metro quadrato di un’abitazione.

Quelli relativi alla seconda metà del 2022 sono stati pubblicati in questi giorni e mostrano come acquistare una casa a Treviglio sia decisamente la scelta più cara. I prezzi del centro storico trevigliese, infatti, sono praticamente in linea con quelli di località turistiche come Sarnico, e poco al di sotto di quelli di Città Bassa a Bergamo. Siamo lontani anni luce, va detto, dal mercato a sei zeri di Bergamo Alta e del Parco dei Colli, tre volte più "gonfio" di quello locale, ma la concentrazione di servizi e di infrastrutture a portata di mano rendono i centri della Bassa bergamasca particolarmente "caldi".

Prendiamo un’abitazione "tipo": un appartamento non nuovo ma in buono stato, e non considerabile come "edilizia economica". A Treviglio centro, il prezzo di mercato calcolato dall’Agenzia delle entrate per un acquisto del genere si colloca in una forbice tra 1500 e 2100 euro al metro quadrato nel centro storico, tra 1450 e 2000 euro nella fascia più a ridosso della circonvallazione interna, e tra 1250 e 1800 nella corona dei viali più esterna al centro abitato, in zona Nord e in Geromina.

Restando nella Bassa, al secondo posto nella classifica si colloca il centro storico di Romano di Lombardia, con il centro quotato tra 1200 e 1600 euro al metro, e poi quello di Boltiere (1200-1550), di Caravaggio (1050-1450) e di Cologno (1050-1350).

Seguono i Comuni situati lungo l’asse della Provinciale "Francesca", a conferma che la posizione e le caratteristiche logistiche e viabilistiche del paese hanno un ruolo fondamentale nel determinare l’appetibilità e quindi il prezzo di un’abitazione: Ghisalba, Martinengo, Verdello, Cavernago, Verdellino e Pontirolo si confermano nella parte alta della classifica dei paesi più cari. Poco sotto troviamo i Comuni sul fiume Adda: a Canonica e Fara non si spendono meno di 920-1100 euro al metro quadrato, per il nostro «appartamento tipo».

I prezzi, lo dicono i dati, crollano invece sotto i mille euro nei Comuni più piccoli, isolati e meno serviti, specialmente nella Bassa orientale e nella Calciana: il più economico è anche il più piccolo della zona, Isso, dove un appartamento "tipo" può costare tra i 690 e gli 820 euro al metro. Idem a Pumenengo. Si spende poco più a Fornovo, Cortenuova, Misano, Lurano, Fara Olivana, Morengo, Mozzanica, Torre Pallavicina, Covo, Pagazzano e Castel Rozzone.

Escluse le valli più recondite, la Bassa bergamasca orientale è la zona della provincia in cui comprare una casa costa meno: sul mercato si trovano appartamenti a meno di 700 euro al metro quadrato, che scendono persino sotto i 600 euro se si tratta di appartamenti di edilizia economica. "Tiene botta" invece il mercato immobiliare di Romano, cittadina servita da scuole e ferrovia

Il confronto con due anni fa

Facendo un paragone tra i prezzi attuali e quelli censiti dall’Osservatorio del mercato immobiliare due anni fa, nel secondo semestre del 2020, i prezzi a Treviglio sembrano muoversi nella direzione di prediligere zone più tranquille e meno centrali. Prendiamo come termine d’esame lo stesso appartamento "medio". All’interno del Centro storico di Treviglio, l’Agenzia delle entrate collocava due anni fa le compravendite in una forbice tra i 1650 e i 2250 euro al metro quadrato nel 2020, con un netto decremento rispetto ai valori di oggi. Sostanzialmente stabili invece i prezzi nelle altre zone della città, con un lieve calo che si registra anche nella corona dei viali attorno alla circonvallazione interna. Si registra invece un aumento di circa 50 euro al metro nella fascia più esterna. Identico il trend a Caravaggio: la forbice passa da 1100-1550 euro al metro nel 2020 a 1050-1450 euro al metro, sempre nel centro storico. Aumentano invece i prezzi al di fuori dal centro.
Anche a Romano la tendenza è completamente confermata: in Centro, un appartamento medio vede abbassare in due anni il prezzo massimo medio al metro di circa cento euro, da 1700 a 1600. Aumenta invece, e di parecchio, il valore del mattone nel quartiere Cappuccini, e nella porzione di città al di fuori dalle Cerchie: due anni fa la forbice era 980-1250 euro, oggi siamo a 1000-1400 euro.

Discorso invece inverso, se consideriamo come termine d’esame non un appartamento ma una ipotetica villetta di ottimo stato, ad esempio a Treviglio. I prezzi, in questo segmento, sono aumentati rispetto a due anni fa di circa 100-150 euro al metro quadrato nella fascia residenziale più di pregio della città.

I prezzi di Bergamo città

Città Alta, i Colli di San Vigilio, il pieno centro di Città Bassa e poi il lago d'Iseo. Non ci volevano i numeri dell'Agenzia delle Entrate per indovinare che sono queste le zone della provincia di Bergamo in cui comprare casa costa di più, anche se si tratta di un "semplice" appartamento. Il capoluogo in particolare vede prezzi piuttosto differenziati, ma comunque sempre sopra i 1150 euro (come prezzo minimo) al metro quadrato. I quartieri più economici? La Malpensata, seguita da Colognola, Celadina e Porta Osio. Più ci si avvicina al centro di Città Bassa e più, ovviamente, i prezzi salgono, per poi esplodere a Bergamo Alta, dove si spendono tranquillamente tra i 3100 e i 4300 euro al metro quadrato, per il nostro appartamento «tipo»

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